Vai ser mais difícil comprar casa? Banco de Portugal reduz taxa de esforço para 45%

Para muitas pessoas, esta alteração significa que o montante aprovado pelo banco será menor ou que o crédito pode mesmo ser recusado. Neste artigo explicamos o que motivou esta mudança, como afeta as suas contas na hora de pedir crédito e que estratégias pode usar para viabilizar a aprovação.

Porque é que o limite da taxa de esforço baixou para 45%

A taxa de esforço mede a percentagem do rendimento mensal líquido de uma família que é usada para pagar as prestações de todos os créditos. Ao reduzir o limite para 45% (que pode ter ligeiras exceções num volume muito restrito de contratos dos bancos), o Banco de Portugal tem um objetivo principal: proteger a economia das famílias.

Com a subida das taxas de juro nos últimos anos e o elevado nível de endividamento dos portugueses, o risco de incumprimento aumentou. A inflação e a pressão sobre o custo de vida deixaram muitos orçamentos estrangulados. Além disso, a recente garantia pública de apoio aos jovens na compra de casa gerou a necessidade de criar um travão extra.

Assim, o Banco de Portugal quer evitar a todo o custo que os bancos concedam empréstimos que sufoquem as famílias e deixem o país demasiado exposto a novas crises financeiras.

Na prática, o que consegue comprar com a nova taxa de esforço?

A redução do rácio de esforço de 50% para 45% altera o montante que um banco lhe pode emprestar. Para perceber o impacto real, fizemos as contas usando as taxas de juro atuais (uma média de 3% entre Euribor e spread) num prazo de pagamento de 40 anos, assumindo financiamento a 90%.

Exemplo 1: Casal jovem sem outros créditos

• Rendimento líquido do casal: 2.000€
• Limite máximo para pagar créditos (45%): 900€ por mês.
• O que podem comprar: Se não tiverem qualquer outro empréstimo, esses 900€ servem inteiramente para a prestação da casa. Com as taxas atuais, o banco empresta cerca de 250.000€, o que lhes permite comprar uma casa a rondar os 275.000€ (assumindo a entrada inicial).

Exemplo 2: Casal jovem COM um crédito automóvel

• Rendimento líquido do casal: 2.000€
• Limite máximo para pagar créditos (45%): 900€ por mês.
• Encargos com o carro: Já pagam 300€ por mês de crédito automóvel.
• O que podem comprar: Restam apenas 600€ mensais de margem para o crédito habitação. Com este limite, o banco só lhes empresta 167.000€, limitando a escolha a imóveis na casa dos 185.000€ (assumindo a entrada inicial). Por terem comprado um carro, perderam 90.000€ em capacidade de compra de casa.

Exemplo 3: Pessoa solteira sem outros créditos

• Rendimento líquido: 1.200€
• Limite máximo para pagar créditos (45%): 540€ por mês.
• O que pode comprar: Com a prestação estritamente travada aos 540€, o banco emprestará no máximo 150.000€. Esta pessoa terá de procurar casas até aos 167.000€ (assumindo a entrada inicial).

Com estas novas regras, é evidente que jovens, famílias monoparentais e clientes com créditos pessoais ativos são empurrados para fora da capacidade de aprovação dos imóveis que pretendiam inicialmente.

O impacto no balcão do banco

Ao chegar ao banco para pedir financiamento, esta mudança vai traduzir se em várias barreiras:

• Redução drástica do montante máximo aprovado.
• Maior exigência de capitais próprios (ter de dar uma entrada superior para pedir menos dinheiro ao banco).
• Aumento do número de recusas do crédito por taxa de esforço, mesmo apresentando boas garantias.
• Obrigação de esticar o prazo de pagamento até ao limite máximo permitido pela idade, de forma a baixar a prestação.
  
  

Consolidar créditos para recuperar margem de aprovação

Como os exemplos acima demonstram, ter outros empréstimos a decorrer destrói a sua margem de manobra para comprar casa.

É aqui que a consolidação de créditos entra como uma ferramenta de salvação. Ao juntar todos os empréstimos pessoais e cartões de crédito num único contrato, é possível baixar a prestação total mensal entre 30% a 60%.

Se o casal do "Exemplo 2" renegociar ou consolidar a dívida do automóvel e baixar a prestação de 300€ para 150€, ganha imediatamente mais 150€ mensais de margem para o crédito habitação, podendo assim comprar uma casa mais cara. Para muitos portugueses, limpar e consolidar dívidas anteriores será o único caminho para viabilizar a escritura.

O papel vital do intermediário de crédito

Com regras mais exigentes, a aprovação do crédito habitação tornou se um processo que exige estratégia. O papel do intermediário de crédito ganha hoje uma importância vital.

Encontrar o banco certo deixou de ser apenas comparar spreads. Agora, passa por um trabalho de consultoria onde é preciso simular cenários, ponderar a consolidação de dívidas antigas, escolher a melhor modalidade de taxa (fixa, mista ou variável) e desenhar um perfil financeiro que cumpra à risca as novas exigências do regulador.

Quer comprar casa, mas tem receio que a nova taxa de esforço trave a aprovação ou lhe reduza o montante?

Não avance sem fazer as contas. Fale com os intermediários de crédito do Poupança no Minuto e descubra, sem qualquer custo, qual a sua margem real de financiamento e como pode preparar o seu perfil para o banco dizer "sim".