Il sera plus difficile d'acheter une maison ? La Banque du Portugal réduit le taux d'effort à 45%.

Pour de nombreuses personnes, ce changement signifie que le montant approuvé par la banque sera plus faible ou que le crédit peut même être refusé. Dans cet article, nous expliquons ce qui a motivé ce changement, comment il affecte vos comptes au moment de demander un crédit et quelles stratégies vous pouvez utiliser pour obtenir l'approbation.

Pourquoi le plafond du taux d'effort a-t-il été réduit à 45%?

Le taux d'effort mesure le pourcentage du revenu mensuel net d'une famille utilisé pour rembourser tous les prêts. En abaissant le plafond à 45% (avec quelques exceptions pour un nombre limité de contrats bancaires), la Banque du Portugal vise principalement à protéger l'économie des ménages.

Avec l'augmentation des taux d'intérêt au cours des dernières années et le niveau élevé d'endettement des Portugais, le risque de défaut de paiement a augmenté. L'inflation et la pression sur le coût de la vie ont laissé de nombreux budgets serrés. De plus, la récente garantie publique de soutien aux jeunes dans l'achat d'une maison a engendré le besoin de créer un frein supplémentaire.

Ainsi, la Banque du Portugal cherche à éviter à tout prix que les banques accordent des prêts qui étouffent les familles et laissent le pays trop exposé à de nouvelles crises financières.

En pratique, qu'est-ce que vous pouvez acheter avec le nouveau taux d'effort?

La réduction du ratio d'effort de 50 % à 45 % modifie le montant qu'une banque peut vous prêter. Pour comprendre l'impact réel, nous avons fait les calculs en utilisant les taux d'intérêt actuels (une moyenne de 3 % entre Euribor et spread) sur une période de remboursement de 40 ans, en supposant un financement à 90 %.

Exemple 1: Jeune couple sans autres crédits

• Rendement net du couple : 2 000€
• Limite maximum pour payer des crédits (45%): 900€ par mois.
• Ce qu'ils peuvent acheter: Si elles n'ont pas d'autre prêt, ces 900€ servent entièrement à la prestation de la maison. Avec les taux actuels, la banque prête environ 250 000€, ce qui leur permet d'acheter une maison d'environ 275 000€ (en supposant l'apport initial).

Exemple 2: Jeune couple AVEC un crédit automobile

• Rendimento net du couple : 2.000€
• Limite maximum pour payer les crédits (45%): 900€ par mois.
• Encargos com o carro: Déjà 300 € par mois pour le crédit automobile.
• Ce qui peut être acheté: Il ne reste que 600€ par mois de marge pour le prêt immobilier. Avec cette limite, la banque ne leur prête que 167 000€, limitant le choix à des biens immobiliers autour de 185 000€ (en supposant l'apport initial). En ayant acheté une voiture, ils ont perdu 90 000€ de capacité d'achat de maison.

Exemple 3: Personne célibataire sans autre crédit

• Revenu net: 1.200€
• Limite maximum pour payer les crédits (45%): 540€ par mois.
• Ce qui peut être acheté: Avec un paiement strictement bloqué à 540€, la banque prêtera jusqu'à 150 000€. Cette personne devra chercher des maisons jusqu'à 167 000€ (en supposant l'apport initial).

Avec ces nouvelles règles, il est évident que les jeunes, les familles monoparentales et les clients ayant des crédits personnels actifs sont poussés en dehors de la capacité d'approbation des biens immobiliers qu'ils envisageaient initialement.

L'impact sur le comptoir de la banque

Upon arriving at the bank to request financing, this change will result in several barriers: À son arrivée à la banque pour demander un financement, ce changement se traduira par plusieurs obstacles:

• Drastic reduction of the approved maximum amount.
• Plus de capitaux propres requis (devoir fournir un apport plus important pour emprunter moins d'argent à la banque).
• Augmentation du nombre de refus de crédit en raison du taux d'effort, même en présentant de bonnes garanties.
• Obligation d'étendre la date de paiement jusqu'à la limite maximale permise par l'âge, afin de réduire la prestation.

Consolidate credits to recover approval margin.

Comme le montrent les exemples ci-dessus, avoir d'autres prêts en cours limite votre marge de manœuvre pour acheter une maison.

C'est ici que la consolidation de crédits intervient comme un outil de sauvetage. En regroupant tous les prêts personnels et cartes de crédit en un seul contrat, il est possible de réduire le paiement mensuel total de 30% à 60%.

Si le couple de l' "Exemple 2" renégocie ou consolide la dette de la voiture et abaisse la mensualité de 300€ à 150€, il gagne instantanément 150€ de marge mensuelle pour le crédit immobilier, ce qui lui permet d'acheter une maison plus chère. Pour de nombreux Portugais, nettoyer et consolider les dettes antérieures sera le seule moyen de rendre possible l'acte notarié.

Le rôle vital de l'intermédiaire de crédit

Avec des règles plus strictes, l'approbation du crédit hypothécaire est devenue un processus nécessitant une stratégie. Le rôle de l'intermédiaire de crédit revêt désormais une importance vitale.

Trouver la bonne banque ne se limite plus à comparer les écarts. Cela nécessite maintenant un travail de consultation où il faut simuler des scénarios, considérer la consolidation des anciennes dettes, choisir la meilleure modalité de taux (fixe, mixte ou variable) et concevoir un profil financier qui respecte strictement les nouvelles exigences du régulateur.

Voulez-vous acheter une maison, mais craignez que le nouveau taux d'effort n'empêche ou réduise l'approbation du prêt?

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