Para muitas pessoas, esta alteração significa que o montante aprovado pelo banco será menor ou que o crédito pode mesmo ser recusado. Neste artigo explicamos o que motivou esta mudança, como afeta as suas contas na hora de pedir crédito e que estratégias pode usar para viabilizar a aprovação.

Porque é que o limite da taxa de esforço baixou para 45%

A taxa de esforço mede a percentagem do rendimento mensal líquido de uma família que é usada para pagar as prestações de todos os créditos. Ao reduzir o limite para 45% (que pode ter ligeiras exceções num volume muito restrito de contratos dos bancos), o Banco de Portugal tem um objetivo principal: proteger a economia das famílias.

Com a subida das taxas de juro nos últimos anos e o elevado nível de endividamento dos portugueses, o risco de incumprimento aumentou. A inflação e a pressão sobre o custo de vida deixaram muitos orçamentos estrangulados. Além disso, a recente garantia pública de apoio aos jovens na compra de casa gerou a necessidade de criar um travão extra.

Assim, o Banco de Portugal quer evitar a todo o custo que os bancos concedam empréstimos que sufoquem as famílias e deixem o país demasiado exposto a novas crises financeiras.

Na prática, o que consegue comprar com a nova taxa de esforço?

A redução do rácio de esforço de 50% para 45% altera o montante que um banco lhe pode emprestar. Para perceber o impacto real, fizemos as contas usando as taxas de juro atuais (uma média de 3% entre Euribor e spread) num prazo de pagamento de 40 anos, assumindo financiamento a 90%.

Exemplo 1: Casal jovem sem outros créditos

Rendimento líquido do casal: 2.000€
Limite máximo para pagar créditos (45%): 900€ por mês.
O que podem comprar: Se não tiverem qualquer outro empréstimo, esses 900€ servem inteiramente para a prestação da casa. Com as taxas atuais, o banco empresta cerca de 250.000€, o que lhes permite comprar uma casa a rondar os 275.000€ (assumindo a entrada inicial).

Exemplo 2: Casal jovem COM um crédito automóvel

Rendimento líquido do casal: 2.000€
Limite máximo para pagar créditos (45%): 900€ por mês.
Encargos com o carro: Já pagam 300€ por mês de crédito automóvel.
O que podem comprar: Restam apenas 600€ mensais de margem para o crédito habitação. Com este limite, o banco só lhes empresta 167.000€, limitando a escolha a imóveis na casa dos 185.000€ (assumindo a entrada inicial). Por terem comprado um carro, perderam 90.000€ em capacidade de compra de casa.

Exemplo 3: Pessoa solteira sem outros créditos

Rendimento líquido: 1.200€
Limite máximo para pagar créditos (45%): 540€ por mês.
O que pode comprar: Com a prestação estritamente travada aos 540€, o banco emprestará no máximo 150.000€. Esta pessoa terá de procurar casas até aos 167.000€ (assumindo a entrada inicial).

Com estas novas regras, é evidente que jovens, famílias monoparentais e clientes com créditos pessoais ativos são empurrados para fora da capacidade de aprovação dos imóveis que pretendiam inicialmente.

O impacto no balcão do banco

Ao chegar ao banco para pedir financiamento, esta mudança vai traduzir se em várias barreiras:

Redução drástica do montante máximo aprovado.
Maior exigência de capitais próprios (ter de dar uma entrada superior para pedir menos dinheiro ao banco).
Aumento do número de recusas do crédito por taxa de esforço, mesmo apresentando boas garantias.
Obrigação de esticar o prazo de pagamento até ao limite máximo permitido pela idade, de forma a baixar a prestação.

Consolidar créditos para recuperar margem de aprovação

Como os exemplos acima demonstram, ter outros empréstimos a decorrer destrói a sua margem de manobra para comprar casa.

É aqui que a consolidação de créditos entra como uma ferramenta de salvação. Ao juntar todos os empréstimos pessoais e cartões de crédito num único contrato, é possível baixar a prestação total mensal entre 30% a 60%.

Se o casal do "Exemplo 2" renegociar ou consolidar a dívida do automóvel e baixar a prestação de 300€ para 150€, ganha imediatamente mais 150€ mensais de margem para o crédito habitação, podendo assim comprar uma casa mais cara. Para muitos portugueses, limpar e consolidar dívidas anteriores será o único caminho para viabilizar a escritura.

O papel vital do intermediário de crédito

Com regras mais exigentes, a aprovação do crédito habitação tornou se um processo que exige estratégia. O papel do intermediário de crédito ganha hoje uma importância vital.

Encontrar o banco certo deixou de ser apenas comparar spreads. Agora, passa por um trabalho de consultoria onde é preciso simular cenários, ponderar a consolidação de dívidas antigas, escolher a melhor modalidade de taxa (fixa, mista ou variável) e desenhar um perfil financeiro que cumpra à risca as novas exigências do regulador.

Quer comprar casa, mas tem receio que a nova taxa de esforço trave a aprovação ou lhe reduza o montante?

Não avance sem fazer as contas. Fale com os intermediários de crédito do Poupança no Minuto e descubra, sem qualquer custo, qual a sua margem real de financiamento e como pode preparar o seu perfil para o banco dizer "sim".

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