Avaliação bancária da casa: como funciona e porque pode ser decisiva no crédito?

O que é a avaliação bancária de uma casa?

A avaliação bancária é uma análise realizada para determinar o valor de mercado de um imóvel que será dado como garantia do crédito.

O banco precisa de perceber quanto vale efetivamente a casa antes de conceder o financiamento. Isto acontece porque, em caso de incumprimento e eventual execução da garantia, o imóvel constitui um dos principais elementos de proteção da instituição.

A avaliação é realizada por um perito avaliador de imóveis, que analisa diferentes características da propriedade e do mercado envolvente.

Entre os aspetos considerados podem estar a localização, a área, o estado de conservação, a qualidade da construção, as características do imóvel e os valores praticados em imóveis semelhantes.

Porque é que a avaliação pode ser decisiva?

Imagine que encontra uma casa por 250.000 euros e pretende financiar 90% desse valor.

Se a avaliação bancária também for de 250.000 euros, o valor de referência para o financiamento será esse montante.

Mas imagine agora que o perito avalia a casa em 230.000 euros.

Neste caso, o banco pode considerar os 230.000 euros como valor do imóvel para efeitos do rácio de financiamento. Se aplicar o limite de 90%, o financiamento máximo de referência seria de 207.000 euros.

Isto significa que a diferença entre o preço de compra e o valor considerado pelo banco pode aumentar o montante que o comprador precisa de assegurar com capitais próprios.

O que pode influenciar o valor da avaliação?

Não existe uma única característica que determine o valor atribuído ao imóvel. O perito considera diferentes elementos, como:

Localização e acessibilidade.

Área e características da habitação.

Estado de conservação.

Qualidade dos acabamentos e equipamentos.

Tipologia do imóvel.

Existência de garagem, varanda, terraço ou outras características relevantes.

Valores praticados em imóveis semelhantes na mesma zona.

Condições do mercado imobiliário.

Por isso, o preço pedido pelo vendedor não determina automaticamente o valor da avaliação bancária.

E se a avaliação for inferior ao preço de compra?

Esta é uma das situações que mais pode surpreender quem está a comprar casa.

Quando a avaliação fica abaixo do preço negociado, o comprador pode ter de aumentar a entrada inicial para compensar a diferença.

Outra possibilidade é renegociar o preço de compra com o vendedor, caso exista margem para isso.

Também pode ser possível procurar uma solução de financiamento diferente, dependendo do perfil do cliente, do imóvel e da instituição.

O importante é perceber esta questão antes de assumir compromissos financeiros que dependam de determinado montante de financiamento.

É possível contestar uma avaliação?

Sim. Se não concordar com o resultado ou com a fundamentação da avaliação, pode apresentar uma reclamação escrita junto da instituição de crédito.

Também pode pedir uma segunda avaliação, sendo os custos dessa avaliação suportados pelo cliente.

Existe ainda a possibilidade de apresentar uma avaliação realizada anteriormente por outra instituição, desde que cumpra os requisitos aplicáveis. O Banco de Portugal indica que o consumidor pode apresentar um relatório de avaliação emitido há menos de seis meses por um perito registado, embora existam condições específicas para a sua aceitação.

Quem paga a avaliação?

O custo da avaliação depende da instituição e da operação. É uma despesa associada ao processo de crédito e deve ser confirmada no preçário ou na documentação apresentada pelo banco.

É importante incluir este valor no orçamento total da compra da casa, juntamente com os restantes custos associados ao crédito e à aquisição.

O comprador pode ficar com o relatório?

Sim. A instituição de crédito deve disponibilizar ao cliente uma cópia do relatório de avaliação e dos restantes documentos relativos à avaliação no prazo previsto pelas regras aplicáveis.

Antes de avançar para o crédito:

Uma avaliação favorável não significa, por si só, que o crédito será aprovado. O banco também analisa os rendimentos, as despesas, os outros créditos, a situação profissional e a capacidade de pagamento do cliente.

Por isso, o ideal é analisar simultaneamente o valor do imóvel e a sua capacidade financeira.

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Perguntas frequentes

A avaliação bancária é obrigatória?

Quando existe um crédito habitação com um imóvel dado como garantia, a avaliação é uma parte essencial do processo de financiamento.

O banco pode financiar mais do que o valor da avaliação?

O financiamento está sujeito aos limites aplicáveis e à avaliação da solvabilidade. Em regra, para habitação própria e permanente, o crédito não deve ultrapassar 90% do menor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação.

Quem escolhe o avaliador?

A avaliação é realizada por um perito avaliador que cumpre os requisitos aplicáveis à atividade.

Posso pedir uma segunda avaliação?

Sim. Os custos da segunda avaliação são suportados pelo cliente.

Uma avaliação mais alta garante a aprovação do crédito?

Não. O banco avalia também a capacidade financeira do cliente e pode recusar o financiamento mesmo perante uma avaliação adequada.