Embora a garantia pública para jovens possa facilitar o acesso ao crédito habitação em alguns casos, nem sempre resolve todas as necessidades de financiamento. Quando a entrada continua a ser um problema, muitas famílias recorrem ao apoio dos pais, incluindo soluções como a hipoteca familiar ou dupla garantia, que podem melhorar as condições do empréstimo e tornar a compra viável.

Neste artigo explicamos como funciona esta modalidade, que riscos existem para os pais e de que forma este envolvimento familiar altera o crédito habitação.

O que é a hipoteca familiar e como ajuda na entrada da casa

A hipoteca familiar (ou dupla garantia) acontece quando os pais, ou outros familiares diretos, dão a sua própria casa como garantia para ajudar o filho a obter o financiamento bancário para comprar um imóvel.

Na prática, o crédito fica associado a duas casas: aquela que vai ser comprada e a casa dos pais. Como o banco passa a ter dois imóveis como garantia em caso de incumprimento, o risco da operação desce drasticamente.

Essa redução de risco permite ao banco ser mais flexível nas condições oferecidas, o que pode traduzir se em vantagens como:

Financiamento a 100% do valor de aquisição, eliminando a necessidade de entrada inicial.
Aprovação do crédito mesmo com taxas de esforço ligeiramente mais altas.
Acesso a spreads mais baixos e melhores taxas de juro (TAEG).
Aprovação mais rápida e com prazos de pagamento mais longos.

Como funciona o processo e que documentos são precisos

Apesar de ser uma solução eficaz, a hipoteca familiar exige uma análise rigorosa por parte do banco e alguma documentação.

O processo começa com a simulação e análise de viabilidade, onde o banco avalia os rendimentos do filho (o titular do crédito) e o valor dos dois imóveis envolvidos. Ambos terão de ser avaliados por peritos para garantir que o seu valor cobre o montante do empréstimo.

Os documentos habitualmente exigidos incluem:

Declaração de rendimentos (IRS) e recibos de vencimento do titular do crédito.
Cadernetas prediais e certidões permanentes de ambos os imóveis.
Documentos de identificação de todos os intervenientes (filhos e pais).
Comprovativo da relação familiar.

No momento da escritura, o contrato de mútuo com hipoteca regista que o titular do crédito é o filho, mas menciona expressamente que a casa dos pais serve de garantia acessória até que a dívida seja paga ou renegociada.

Os riscos que os pais assumem ao dar a casa como garantia

A dupla garantia é uma excelente ajuda, mas acarreta responsabilidades legais e financeiras muito sérias para a família. Ao usarem a sua casa como garantia, os pais assumem um risco direto sobre o empréstimo do filho.

O principal risco é a execução hipotecária. Se o titular do crédito deixar de pagar as prestações mensais, o banco tem o direito de executar a hipoteca e avançar para a penhora. Como há dois imóveis associados ao crédito, o banco pode decidir qual deles executar para recuperar o dinheiro em dívida, o que significa que os pais podem perder a sua casa.

Além disso, enquanto o crédito estiver a decorrer, o imóvel dos pais fica com um ónus (uma limitação legal). Isso significa que não poderão vender a casa com facilidade nem usá-la como garantia para pedir um novo crédito para si próprios.

Alternativas à hipoteca familiar

Se o risco de envolver a casa dos pais for considerado demasiado elevado, existem outras formas de apoio familiar que podem facilitar a aprovação do crédito habitação:

Ser fiador: Os pais podem entrar no contrato apenas como fiadores, garantindo o pagamento com os seus rendimentos, mas sem hipotecar a sua casa. É uma solução menos arriscada em termos de património imobiliário, mas que os responsabiliza na mesma pelo pagamento das prestações em caso de falha.
Doação para a entrada: A família pode fazer uma transferência direta em dinheiro para cobrir os 10% da entrada inicial. Esta é a opção mais segura para os pais, pois não ficam vinculados ao contrato de crédito.

O que deve ponderar antes de avançar

A decisão de avançar com uma dupla garantia deve ser tomada com muita ponderação. É fundamental que pais e filhos discutam abertamente todos os cenários possíveis, incluindo o que aconteceria em caso de desemprego, divórcio ou doença do titular do crédito.

Uma boa estratégia é planear libertar a casa dos pais o mais cedo possível. Assim que o valor em dívida do crédito habitação baixar e for equivalente a 80% ou 90% do valor da casa do filho, é possível pedir ao banco para renegociar o contrato e retirar o imóvel dos pais da hipoteca.

A hipoteca familiar é uma ferramenta poderosa para contornar a falta de poupanças e viabilizar a compra da primeira casa. No entanto, é um compromisso a longo prazo que afeta o património de toda a família.

Com planeamento, transparência e conhecimento dos riscos, este apoio pode ser o empurrão necessário para a independência financeira dos mais jovens. O segredo está em analisar todas as opções e escolher a que melhor protege o futuro de todos.

Quer perceber se compensa usar a casa dos pais como garantia ou tentar o crédito habitação apenas em seu nome?

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