Durante anos, a regra do financiamento máximo de 90% afastou milhares de jovens da compra de casa, simplesmente porque não conseguiam poupar os milhares de euros necessários para a entrada. Em resposta a este bloqueio, o Estado português criou a Garantia Pública, uma medida em vigor até ao final de 2026 que atua como 'fiador' do comprador.

Com esta solução, o Estado garante até 15% do valor da transação do imóvel, o que permite aos bancos financiarem a totalidade (100%) do valor de aquisição. Desta forma, os jovens podem aceder ao mercado imobiliário pagando apenas a prestação mensal, sem precisarem de estar anos a tentar juntar os habituais 10% iniciais.

Quem tem direito ao financiamento a 100%?

Apesar de ser uma via verde para a primeira casa, o crédito a 100% tem regras apertadas. Para beneficiar desta garantia, é obrigatório cumprir cumulativamente as seguintes condições:

Idade: Ter entre 18 e 35 anos (inclusive) e morada fiscal em Portugal.

Rendimentos: Não ultrapassar o limite do 8.º escalão do IRS, que em 2025/2026 corresponde a um rendimento coletável anual de cerca de 83.696€.

Património: Não ser proprietário (nem coproprietário) de qualquer outro imóvel habitacional.

Finalidade: O crédito destina-se obrigatoriamente à compra da primeira Habitação Própria e Permanente (HPP).

Valor da casa: O preço de aquisição (ou valor da avaliação, contando o menor) não pode exceder os 450.000 euros.

Fisco: Ter a situação regularizada (sem dívidas) nas Finanças e Segurança Social.

Se for um casal a comprar, ambos os elementos têm de cumprir a totalidade destes requisitos.

A isenção de IMT e Imposto do Selo acumula com a garantia?

Sim. Uma das grandes vantagens deste regime é que a Garantia Pública acumula com a isenção de impostos (IMT e Imposto do Selo) para jovens até aos 35 anos.

Isto significa que, se comprar uma casa até 316.772 euros (valor atualizado do 4.º escalão do IMT), não terá de pagar absolutamente nada de impostos ao Estado, e o banco empresta 100% do valor. Esta dupla vantagem reduz as poupanças necessárias para comprar casa praticamente a zero.

As contrapartidas: a prestação vai ser mais alta

Comprar casa a 100% não é isento de riscos. Ao financiar a totalidade do imóvel, o montante em dívida ao banco será maior do que num crédito a 90%. Como resultado, a sua prestação mensal será mais elevada.

Isto exige que os jovens tenham um rendimento sólido. O Banco de Portugal impôs recentemente que a taxa de esforço não pode ultrapassar os 45%. Por isso, não basta o Estado dar a garantia: o banco vai analisar rigorosamente os seus rendimentos para confirmar se tem capacidade para pagar uma mensalidade mais pesada sem entrar em risco de incumprimento.

Os custos que o banco não perdoa

Mesmo com financiamento a 100% e isenção de IMT, vai precisar de algum dinheiro no bolso antes da escritura. Terá de pagar:

Comissões bancárias iniciais (comissão de estudo, dossier e avaliação do imóvel), que rondam entre 500€ e 1.000€. Alguns bancos, no entanto, isentam os jovens destas comissões.

Despesas de escritura e notário.

O valor da contratação dos seguros obrigatórios (Vida e Multirriscos).

Um prazo de validade a não esquecer

A Garantia Pública do Estado tem a duração de 10 anos. Além disso, a lei estabelece que esta medida vigorará apenas para contratos formalizados até 31 de dezembro de 2026.

O financiamento a 100% elimina a barreira da entrada, mas exige maior capacidade mensal para pagar a prestação ao banco. Analisar o seu rendimento líquido e planear os custos processuais é vital antes de começar a visitar casas.

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