Crédito habitação a 30, 35 ou 40 anos: qual o prazo mais vantajoso?

Escolher o prazo do crédito habitação é uma decisão que pode ter impacto tanto na prestação mensal como no custo total do financiamento. Um prazo mais longo pode reduzir o valor da prestação, mas também significa manter o crédito durante mais tempo e, em regra, pagar mais juros.

Além disso, as regras sobre o prazo máximo dos novos créditos habitação foram simplificadas em agosto de 2026.

Atualmente, os contratos de crédito habitação podem ter um prazo máximo de 40 anos para clientes até aos 35 anos, inclusive, e de 35 anos para clientes com mais de 35 anos.

Mas o prazo máximo aplicável ao seu caso pode ser inferior, dependendo da idade do proponente mais velho e dos critérios definidos pela instituição de crédito.

Por isso, antes de escolher entre 30, 35 ou 40 anos, é importante perceber qual o prazo que pode efetivamente obter e qual o impacto dessa escolha na prestação e no custo total do crédito.

Qual é o prazo máximo do crédito habitação?

Desde 1 de agosto de 2026, os limites máximos de maturidade dos novos contratos de crédito habitação passaram a ser:

Esta alteração simplificou as regras que anteriormente distinguiam três grupos etários.

Assim, um cliente com 34 ou 35 anos pode, dentro das restantes condições aplicáveis, ter um crédito com prazo máximo de 40 anos. Já para quem tem mais de 35 anos, o prazo máximo passa a ser de 35 anos.

Quando existem vários proponentes, a idade relevante é a do proponente mais velho.

E existe um limite de idade no final do crédito?

Sim, mas é importante distinguir as duas regras.

O prazo máximo definido pelo Banco de Portugal é uma coisa. A idade máxima que o banco admite para o proponente mais velho no final do contrato é outra.

Na prática, muitos bancos trabalham com um limite de idade no final do financiamento, frequentemente de 75 anos, embora este critério possa variar entre instituições.

Por exemplo, se uma instituição aplicar um limite de 75 anos:

• Um cliente com 40 anos poderá ter, por este critério, um prazo até 35 anos.
• Um cliente com 50 anos poderá ter, por este critério, um prazo até 25 anos.
• Um cliente com 60 anos poderá ter, por este critério, um prazo até 15 anos.

Na prática, o prazo disponível será condicionado pelo limite mais restritivo entre o prazo máximo aplicável e a idade máxima admitida pelo banco no final do contrato.

Prazo maior significa uma prestação mais baixa?

Em regra, sim.

Ao distribuir o pagamento do capital por mais anos, o valor da prestação mensal tende a ser mais baixo, mantendo constantes as restantes condições do financiamento.

No entanto, existe um segundo lado da equação: quanto mais tempo mantiver o crédito, maior poderá ser o montante total de juros pagos.

Por isso, uma prestação mais baixa não significa necessariamente um crédito mais barato.

Ao comparar diferentes prazos, deve analisar:

• Prestação mensal
• Juros totais
• Encargos associados ao crédito
• Custo total do financiamento
• Duração do contrato

Crédito habitação a 30, 35 ou 40 anos: qual escolher?

Não existe um prazo ideal para todos os clientes.

A escolha depende da idade, dos rendimentos, do montante financiado, da prestação que consegue suportar e do custo total do financiamento.

Além disso, a idade pode limitar desde logo o prazo disponível.

Crédito habitação a 30 anos

Um prazo de 30 anos permite repartir o financiamento por um período significativo, mas inferior aos prazos máximos de 35 ou 40 anos.

Pode ser uma opção para quem:

• Consegue suportar uma prestação mensal mais elevada
• Pretende terminar o crédito mais cedo
• Quer reduzir o período durante o qual paga juros
• Tem margem financeira para uma prestação superior

Em comparação com um prazo mais longo, a prestação será tendencialmente mais elevada, mas o período de pagamento será menor.

Crédito habitação a 35 anos

Um prazo de 35 anos permite distribuir o pagamento do crédito por mais tempo do que um prazo de 30 anos.

Como consequência, a prestação mensal tende a ser mais baixa, embora o custo total dos juros possa ser superior.

Para clientes com mais de 35 anos, 35 anos é o prazo máximo definido para os novos contratos de crédito habitação.

Ainda assim, a idade do proponente mais velho pode fazer com que o prazo efetivamente disponível seja inferior.

Crédito habitação a 40 anos

Um prazo de 40 anos permite distribuir o pagamento do crédito por um período ainda mais longo e, mantendo as restantes condições, pode resultar numa prestação mensal mais baixa.

Desde agosto de 2026, o prazo máximo de 40 anos aplica-se aos clientes com idade até aos 35 anos, inclusive.

Isto significa que um cliente com 35 anos pode, em princípio, ter acesso a um prazo máximo de 40 anos, enquanto um cliente com mais de 35 anos fica sujeito ao limite máximo de 35 anos.

No entanto, o prazo efetivamente contratado depende também da análise de solvabilidade e dos critérios da instituição de crédito.

Quanto mais longo o prazo, mais juros paga?

Regra geral, sim.

Se o montante financiado e a taxa de juro forem semelhantes, prolongar o prazo significa manter o capital em dívida durante mais tempo. Consequentemente, o montante total de juros pagos tende a aumentar.

Por isso, ao comparar propostas, não deve olhar apenas para a prestação mensal.

É importante analisar:

Prestação mensal → juros → encargos → custo total do crédito

Uma prestação mais baixa pode ser mais confortável para o orçamento mensal, mas pode representar um custo total superior ao longo do contrato.

A prestação mais baixa é sempre melhor?

Não.

Uma prestação mais baixa pode facilitar a gestão do orçamento mensal e deixar maior margem para outras despesas, poupança ou imprevistos.

Por outro lado, um prazo mais longo pode aumentar o custo total do financiamento.

Já uma prestação mais elevada pode permitir terminar o crédito mais cedo e reduzir o período de pagamento de juros, mas pode representar um esforço mensal maior.

O objetivo deve ser encontrar um equilíbrio entre uma prestação sustentável e um custo total adequado à sua situação financeira.

Como escolher o prazo certo para o crédito habitação?

Antes de decidir, compare diferentes cenários e tenha em conta a sua idade, o prazo máximo disponível e a prestação que consegue suportar.

Os valores concretos dependem do montante financiado, da taxa de juro, dos encargos e das restantes condições do crédito.

Também é importante ter em conta que o prazo máximo definido pelo Banco de Portugal não significa necessariamente que esse seja o prazo que o banco irá disponibilizar. A instituição avalia a solvabilidade do cliente e aplica os seus próprios critérios de concessão.

O que acontece se escolher um prazo demasiado curto?

Um prazo mais curto permite, em regra, terminar o crédito mais cedo e reduzir o período durante o qual são pagos juros.

No entanto, a prestação mensal será tendencialmente mais elevada.

Se a prestação representar um esforço demasiado elevado, pode ficar com menos margem financeira para outras despesas, poupança ou imprevistos.

Por isso, escolher o prazo mais curto possível nem sempre significa escolher a solução mais adequada ao orçamento.

E se escolher um prazo demasiado longo?

Um prazo mais longo pode tornar a prestação mensal mais confortável, mas prolonga o compromisso financeiro e tende a aumentar o custo total do crédito.

Além disso, a idade pode limitar o prazo disponível.

Para novos contratos, o limite máximo é atualmente de 40 anos para clientes até aos 35 anos, inclusive, e de 35 anos para clientes com mais de 35 anos.

A estes limites pode ainda acrescer a idade máxima definida pelo banco para o final do contrato.

Por isso, o prazo deve ser analisado não apenas com base no valor que consegue pagar hoje, mas também tendo em conta a duração total do financiamento.

O prazo do crédito habitação pode ser alterado?

Em determinadas situações, pode ser possível renegociar as condições do crédito com o banco, incluindo o prazo, mas qualquer alteração depende da análise e aceitação da instituição de crédito.

Também pode existir a possibilidade de transferir o crédito para outra instituição caso encontre condições mais adequadas.

Se já tem um crédito habitação, pode valer a pena comparar as condições atuais com outras propostas disponíveis no mercado.

30, 35 ou 40 anos: qual o prazo mais vantajoso?

Não existe uma resposta única.

Um prazo de 30 anos pode resultar numa prestação mais elevada, mas permite terminar o financiamento mais cedo.

Um prazo de 35 anos pode representar um equilíbrio entre a prestação mensal e a duração do crédito.

Um prazo de 40 anos pode permitir uma prestação mensal mais baixa, mas atualmente está limitado aos clientes com idade até aos 35 anos, inclusive.

Além disso, a idade do proponente mais velho e os critérios da instituição de crédito podem reduzir o prazo efetivamente disponível.

Por isso, a melhor forma de comparar as opções é analisar o impacto de cada prazo na prestação mensal e no custo total do financiamento.

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