O acordo de reserva de um imóvel tem como objetivo garantir um período de exclusividade, num processo de compra e venda de imóvel, ao comprador, e definir o valor da transação.

Com este acordo, o comprador tem de despender um determinado valor, por norma reduzido, e estabelece-se que o imóvel deve ser retirado do mercado imobiliário durante um certo período de tempo, por forma a que o proposto comprador possa verificar se o imóvel está em conformidade e ambas as partes possam negociar todos os termos do contrato a celebrar.

O acordo de reserva não deve ser confundido com o Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) e respetivo sinal associado.

Isto porque, por regra, é a mediadora imobiliária responsável pelo negócio que fica como fiel depositária do valor de reserva e não o vendedor, cuja deve restituir o valor se a transação não se concretizar.

Segundo a Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, a quantia transmitida no âmbito deste acordo não é antecipatória do preço de compra do imóvel, nem de despesas decorrentes do negócio. O que significa ainda que não lhe pode ser aplicado o regime de incumprimento ao artigo 442.º do Código Civil “(i.e., restituição em dobro (em caso de incumprimento pelo vendedor) ou retenção do sinal (em caso de incumprimento pelo comprador))”.

Quais os elementos que devem constar no acordo de reserva?

O acordo é, por norma, redigido pela agência imobiliária e segue minutas pré-estabelecidas, mas por forma a proteger-se, deve saber os elementos que têm (mesmo) de constar no contrato.

Este acordo deve conter: a identificação dos propostos vendedor e comprador, bem como da agência imobiliária; a identificação do imóvel em transação; o valor entregue a título de reserva; o tempo estabelecido de exclusividade; o prazo previsto para o CPCV e para a escritura; condicionantes que possam estar no processo de aquisição do imóvel (como alguma auditoria legal ao imóvel ou aprovação de um crédito habitação); deve também estar redigido que, caso o negócio não se concretize, o valor de reserva é restituído ao proposto comprador, ou que, caso se concretize, o valor se abata no sinal do CPCV ou no valor final na escritura.

Há um novo simplex que dispensa licenças de utilização

Note ainda que, com o novo simplex do licenciamento urbanístico, ainda que deixe de ser obrigatória a apresentação da licença de utilização, é importante que a reserva garanta a entrega desse mesmo documento. Não ser obrigatório não significa que não possa pedir como requisito para avançar com o negócio.

Nesse sentido, não preveja um espaço curto de tempo para realizar o negócio, pois caso seja necessária uma auditoria legal, o vendedor necessitará de mais tempo para validar a documentação do imóvel - neste caso a nível de licenciamento.

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